Intervista a Martinelli: "Sesto, rapporto vizioso tra banche e immobiliaristi"

Luca Martinelli è un giornalista di "Altreconomia". Recentemente ha pubblicato un libro ("La caduta di Stalingrado"), per Castelvecchi, che parla di Sesto San Giovanni, in particolare delle sue aree dismesse, da Risanamento Spa all'inchiesta su Filippo Penati (per le quali tra qualche giorno si prevede l'avviso di chiusura indagini).

QUI UN VIDEO DI PRESENTAZIONE DEL LIBRO

Ha accettato di parlare con MilanoToday della sua analisi su Sesto San Giovanni, importante per far luce sul mercato delle costruzioni immobiliari nell'intero Paese.

Da dove trae origine il tuo interesse per il "sistema Sesto"?

L'nteresse nasce prima dell'inchiesta giudiziaria. E' legato a fatto che intorno al recupero delle aree dismesse si giocherà il futuro del settore immobiliare della città estesa. Per quanto riguarda l’ex Falck e l'allora gemella (Santa Giulia), c'era anche la riflessione sul rapporto “vizioso” tra industria immobiliare e mondo del credito: l'ex Falck faceva parte infatti della "galassia" Risanamento Spa di Luigi Zunino, società che aveva accumulato circa 3 miliardi di debiti con le banche e avrebbe dovuto sviluppare i due maggiori progetti del Paese, appunto Falck (1 milione e 400mila mq) e Santa Giulia (1 milione e 200mila).

Quindi al centro del tuo libro non c'è tanto il "sistema Penati", come l'hanno chiamato...

No. Il primo articolo sul tema è uscito su Altreconomia 6 – 7 mesi prima dell'inchiesta Penati. La mia intenzione è piuttosto di approfondire le dinamiche retrostanti. Dinamiche che esistono a prescindere dalla verità giudiziaria, anche perché accadono in tutto il Paese: secondo Banca d’Italia le banche sono esposte con le imprese immobiliari per 177 miliardi di euro, di cui un 10% difficilmente esigibili.

C'è quindi un'analisi critica di come oggi si opera sul mercato delle costruzioni in Italia?

Proprio così. Anzitutto, il prezzo dei terreni si rivaluta ancor prima di aver posto un mattone. Se costruisci a debito, come vogliono fare oggi a Sesto nell'ex Falck dove il 70% del piano finanziario fa leva sul debito, nel prezzo finale gli oneri (interessi verso le banche) peserebbero per oltre il 10%: sul prezzo finale oltre il 10% è la remunerazione dell’interesse pagato alle banche. Quindi il prezzo finale aumenta. Ma c'è anche un'altra questione.

Sarebbe?

Nel caso di Sesto parliamo di un'area da bonificare che fa parte dei 57 siti d'interesse nazionale (Sin). Il soggetto privato si farà carico quindi di oneri di bonifica, e in cambio ottiene ulteriori cubature. Nel caso sestese, il Sin riguarda il 20% del territorio comunale: non sarebbe opportuno che la bonifica sia fatta con regia pubblica e magari con risorse pubbliche? Ed è giusto che i comuni siano i soggetti titolati a gestire operazioni così grandi? I comuni hanno capacità adeguata di negoziare col privato? Secondo me no. Demetrio Morabito, ormai ex vicesindaco, mi ha detto che se dovesse organizzare un convegno per presentare ciò che è stato fatto sull'ex Falck, non inviterebbe il dirigente urbanistico del comune ma i legali: la pianificazione della città, mi chiedo io, dobbiamo lasciarla ai legali che discutono coi legali della società privata? A mio avviso la riflessione generale sulle trasformazioni urbanistiche di un territorio metropolitano post-industriale non riguarda le aree agricole ma quelle dismesse: ecco perché l'ex Falck diventa un esempio, un caso di studio per tutto il Paese.